Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Ока СНТ, Пущино гор. округ
Дача 24 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 12.02.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 257 тыс. → дом ≈743 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈979 тыс. / целевая ≈881 тыс. / пессимист. ≈783 тыс. → от пессимистичной прибыль −447 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Ока ≈15,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15989
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 257 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 743 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пущино д. | 11 сот. | 2 690 000 | 244 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алфертищево д. | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 37 166 / 83 333 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 881 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 783 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 24 м² | 6,4 сот. | 1 999 000 | 83 292 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Присады д. | 25 м² | 6,4 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Биоприбор СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Биофизик СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 5 соток у леса всё готово для строительства! Продается дача в живописном и перспективном месте. Участок 5 соток, ровный, растут 5 плодоносящих яблонь. Главное преимущество отличный капитальный фундамент с сухим погребом. Старый дом под снос (можно использовать как дрова для бани или камина), что экономит ваше время на подготовку площадки под новое строительство. Коммуникации и комфорт: Проведено скоростное оптоволоконное интернет-соединение (редкость для дач!). В ближайших планах подведение газа. Рядом шикарный лес: свежий воздух, грибы и ягоды в шаговой доступности. Отличное место для тех, кто хочет построить дом мечты в экологически чистом районе, не теряя связи с миром. Звонки принять не могу! Пишите!