Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Фенино СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 379 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −551 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15982
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 7.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 379 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фея СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фея СНТ | 13,2 сот. | 1 000 000 | 75 758 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 7,6 сот. | 1 100 000 | 144 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Газстроймаш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петровское д. | 11,9 сот. | 13 000 000 | 1 092 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петровское д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Петровское д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 60 000 / 110 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 777 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 579 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Заря СНТ | 30 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Исток СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Волково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Юг СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Заокская Долина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Липицы с. | 30 м² | 3,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 34,3 м² | 5,4 сот. | 2 400 000 | 69 971 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Нива СНТ | 36 м² | 3,8 сот. | 1 980 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Дракино СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 999 999 (−300 001) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 800 000 (−199 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток. Гараж двухэтажный. Электричество 15 кВ. Круглогодичный подъезд к участку. Все объекты недвижимости зарегистрированы. Свободная продажа.