Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Беляево АПК Москва СНТ, Чехов гор. округ
Дача 36 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 2,05 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 14.05.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,26 млн → дом ≈844 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −565 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈9,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15980
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.4 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 256 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Беляево АПК Москва СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 10 сот. | 2 299 000 | 229 900 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беляево д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беляево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беляево д. | 12,5 сот. | 3 199 000 | 255 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беляево д. | 8,8 сот. | 1 675 350 | 190 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беляево д. | 25 сот. | 4 400 000 | 176 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беляево д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беляево д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 824 / 69 722 / 108 333 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 304 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лопасня СНТ | 40 м² | 7,2 сот. | 2 399 000 | 59 975 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Венюково д. | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ваулово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 30,6 м² | 4,3 сот. | 1 800 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Лопасня СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Городище д. | 28,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Васильково ДНТ | 38 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 68 421 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лесная Элегия ТСН | 37,3 м² | 7,7 сот. | 3 700 000 | 99 196 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 2 050 000 | история площадки |
| 14.10.2025 | 1 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 000 000 (+50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
До участка асфальтированная дорога. Прекрасное тихое место, рядом лес, грибы, речка, конный клуб, магазин. До центра города Чехов, поликлиники и больницы 7 км. Остановка в шаговой доступности (15 -20 минут спокойным шагом). В 5 минутах езды старинный Храм, родник. Домик зарегистрирован как нежилой. Есть возможность пользоваться водой для полива. Есть небольшой сарай для садового инвентаря. Территория Снт охраняется, шлагбаум (пульт или с телефона).