Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 8,6 сот., 2014 год.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 591 тыс. → дом ≈959 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Берендино ≈2,6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1598
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 733 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Барановское с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усадище с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 5 сот. | 699 000 | 139 800 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усадище с. | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усадище с. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 50 сот. | 999 000 | 19 980 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усадище с. | 5,1 сот. | 900 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадище с. | 8,3 сот. | 1 160 000 | 139 759 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 940 / 37 000 / 54 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -695 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Барановское с. | 51,4 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 87 549 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ручейный КП | 52 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 95 962 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мечта СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 497 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Барановское с. | 48 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Осташово СНТ | 50,1 м² | 6,1 сот. | 2 150 000 | 42 914 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Барановское с. | 47,9 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 31 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Агат СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Конобеево СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 550 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача подходит сразу под Прописку. Отличное предложение для тех, кто ищет загородный дом с удобной транспортной доступностью с Москвой и наличием рядом инфраструктуры. ДОМ зарегистрирован как ЖИЛОЙ (с пропиской): Сам дом комбинированный два этажа: капитальные стены из блока. Внутри три полноценные комнаты.Также есть несколько подсобных помещений В дом заведен свет, есть место под с/у, сейчас он на финальной стадии ремонта смонтирован септик, останутся только отделочные работы. Участок (проведено межевание): Расположен на первой линии СНТ это значит, что Вы не будете пробираться через узкие улочки, а дорога к дому всегда очищена и доступна круглый год. Инфраструктура: Инфраструктура рядом настоящее преимущество: всего в 100 метрах работают продуктовый магазин Пятерочка и аптека, остановка общественного транспорта, ж/д станция в 15 минутах. Хоз.постройки: Отдельного внимания заслуживают хозяйственные постройки: на территории есть два металлических гаража-ракушки и два сарая для хранения инвентаря. Пишите, звоните, записывайтесь на просмотр. Код пользователя: 41684 Номер в базе: 13349037