Симферопольское ш., 35 км от МКАД
Родник СНТ, Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −860 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Молоди ≈5 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15977
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 904 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 019 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 12 сот. | 2 850 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Никоново д. | 7 сот. | 980 444 | 140 063 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Теремок СНТ | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Любучаны д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никоново д. | 7 сот. | 1 190 655 | 170 094 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никоново д. | 8,1 сот. | 1 750 000 | 216 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гавриково д. | 6,7 сот. | 1 138 043 | 169 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гавриково д. | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гавриково д. | 7 сот. | 1 190 310 | 170 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гавриково д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 576 / 85 666 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 801 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -860 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Молоди с. | 40 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 107 475 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дружба-2 СНТ | 40,6 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 61 576 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ивино д. | 35 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лесник СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Аина СНТ | 42,3 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 67 376 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Колос СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесная Элегия ТСН | 37,3 м² | 7,7 сот. | 3 700 000 | 99 196 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шарапово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Столбовая пгт | 30 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 83 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мещерское д. | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все вопросы по телефону. Торг реальному покупателю.