Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 54,7 м², участок 11 сот.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈11 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15976
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 59 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2 |
| участок | 5 | 64 % | 4.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 375 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 536 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Радуга СНТ | 2,4 сот. | 300 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга СНТ | 7,8 сот. | 1 600 000 | 205 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иваньково д. | 17 сот. | 1 900 000 | 111 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иваньково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Иваньково д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иваньково д. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 094 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 581 / 55 210 / 96 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 211 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 890 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 569 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 160 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Восход СНТ | 54,2 м² | 5,8 сот. | 2 299 000 | 42 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 57,3 м² | 6 сот. | 1 695 000 | 29 581 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Дракино СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 55 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Суконщик СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 993 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Автомобилист СНТ | 54,3 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 55 249 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Надежда СНТ | 52 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Восход СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дашковка д. | 59,7 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 67 002 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный дом в черте г. Протвино, Снт "Радуга" (10 мин езды от центра города), участок 11,1 соток, дом 54.7 кв. М, электричество 5 квт, вода поливочная, вода питьевая городской водопровод (уличные раздаточные краны), отопление дома инфракрасные и масляные обогреватели.