Симферопольское ш., 47 км от МКАД
40-й Годовщины Октября СНТ, Чехов гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 17.04.2023.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 73 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Чехов ≈4,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15975
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 90 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 378 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 822 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 50 лет Октября СНТ | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сергеево д. | 46,4 сот. | 12 997 600 | 280 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Сергеево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сергеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сергеево д. | 9,2 сот. | 2 200 000 | 239 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7 сот. | 6 200 000 | 885 714 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,4 сот. | 4 299 000 | 580 946 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 82 250 / 122 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 714 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Ваулово д. | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ромашкино-3 дп | 23 м² | 11,7 сот. | 1 500 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Скурыгино СНТ | 28 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пешково с. | 20 м² | 6,6 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Пешковские Пруды СНТ | 30 м² | 11,1 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Соколиная Гора ДНТ | 28 м² | 11 сот. | 3 150 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Юг СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Исток СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2023 | 3 300 000 | история площадки |
| 25.04.2023 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.05.2023 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.05.2023 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.11.2024 | 3 700 000 (+500 000) | история площадки |
| 02.03.2025 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 3 700 000 (+500 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Чехове в Снт 40 лет Октября. Дом 25 кв м, материал стен каркас, снаружи обшит сайдингом, 1 этажный. Фундамент ленточный. Участок 8 сот, ровный, сухой, ухоженный: есть грядки, парник, плодовые деревья и кустарники. Так же на участке стоит хозблок. Со всех сторон огорожен соседями. Хороший, круглогодичный подъезд. Рядом магазины, аптека, автобусная остановка. До станции Чехов 10 минут на автобусе. Ц.3200000 руб.