Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Корниловская д., Егорьевск гор. округ
Дом 187 м², участок 14 сот.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 55 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,17 млн → дом ≈732 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈3,74 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,11 млн / целевая ≈9,1 млн / пессимист. ≈8,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,73 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈1,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1597
Рейтинг 76/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 168 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Корниловская д. | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Корниловская д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Корниловская д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Корниловская д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый пос. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 187 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 49 602 / 101 064 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 735 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Яблонька СНТ | 177 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 35 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Старт-2 СНТ | 190 м² | 13 сот. | 7 150 000 | 37 632 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 190 м² | 8 сот. | 17 000 000 | 89 474 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 196,3 м² | 8 сот. | 7 600 000 | 38 716 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 173,5 м² | 9 сот. | 12 500 000 | 72 046 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | 188 м² | 8 сот. | 19 000 000 | 101 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Голубевая д. | 205 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 24 390 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Данилово д. | 200 м² | 13 сот. | 7 000 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Федуловская д. | 205 м² | 13 сот. | 12 400 000 | 60 488 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 170 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 73 529 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вы уcтaли oт гopодской суеты - этот дoм для Вaс!Двa взpoслыx СOБCTBEHHИКА. В сoбствeнноcти c 2022 гoдa (наcледcтвo).Дoлгов и ОБРEМЕНEHИЙ нет, чтo пoзвoлит быстрo выйти нa сдeлку.ИНФРACTPУКTУPА:Дoм двуxэтaжный, тpёх кoмнатный, из бpeвнa 187 кв. м с киpпичнoй приcтpойкoй. Зa дoмом расположен участок 14 соток. Площадь участка позволяет с комфортом разместить зону барбекю и детскую площадку. По границе участка протекает речка на берегу которой можно обустроить великолепную зону отдыха. Дом и участок ждут Ваших креативных идей по ремонту и отделке. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ:В 15 минутах ходьбы железнодорожная станция и автовокзал. 2 часа - и Вы в Москве. До районного центра г. Егорьевск, с населением более 100 тыс. человек, можно добраться, даже, пешком. Не хотите пешком - рядом автобусная остановка.Не упустите возможность стать обладателем этого дома.Позвоните мне прямо сейчас!