Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Караськина охота КП, Серпухов гор. округ
Коттедж 170 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 69/100 · уверенность 67 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 859 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 71 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,26 млн / целевая ≈14,63 млн / пессимист. ≈13,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,06 млн ₽, маржа 54 %, ROI 119 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); в описании: колодец, газ.
До ст. Авангард ≈8,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15968
Рейтинг 69/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 859 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 141 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тверитино д. | 38 сот. | 3 000 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тверитино д. | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 17 сот. | 11 000 000 | 647 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тверитино д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тверитино д. | 9,4 сот. | 1 100 000 | 117 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тверитино д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тверитино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тверитино д. | 10,8 сот. | 700 000 | 64 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тверитино д. | 20 сот. | 1 680 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 071 / 105 933 / 125 099 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 261 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 448 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 635 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 009 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 059 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 119 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Березово ДНП | 170 м² | 15 сот. | 19 000 000 | 111 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Поповка д. | 190 м² | 10 сот. | 14 900 000 | 78 421 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Всходы д. | 150 м² | 10,2 сот. | 15 890 000 | 105 933 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Окские луга ДНП | 150 м² | 10,5 сот. | 15 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Берег-2 ДНТ | 206 м² | 15 сот. | 27 000 000 | 131 068 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Всходы д. | 210 м² | 12 сот. | 18 740 000 | 89 238 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | 146,6 м² | 5 сот. | 16 500 000 | 112 551 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.5 км | Крюково д. | 140 м² | 10 сот. | 9 950 000 | 71 071 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Всходы д. | 120 м² | 6 сот. | 13 100 000 | 109 167 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Филипповское д. | 126,3 м² | 8,9 сот. | 15 800 000 | 125 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается коттедж площадью 170 м2 на участке 10 соток. Дом построен из керамзитобетонных блоков в 2026 году. Внутри три комнаты с большими окнами, что обеспечивает хорошее естественное освещение. На территории имеется колодец для водоснабжения. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Коттедж находится в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. В шаговой доступности магазин. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. Дом недостроен, что дает возможность реализовать собственные дизайнерские идеи. Канализация отсутствует, но есть все условия для ее подключения.