Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Шарапова Охота СТ, Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 6,3 сот., дерево.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 801 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈437 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈6,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15950
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 801 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Плешкино д. | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плешкино д. | 18 сот. | 1 850 000 | 102 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Охота СНТ | 25 сот. | 4 100 000 | 164 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плешкино д. | 30 сот. | 16 000 000 | 533 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Охота СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 47 сот. | 13 000 000 | 276 596 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 7 сот. | 849 000 | 121 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 69 355 / 93 750 |
| цена объекта | 2 349 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 996 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 437 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Окская Слобода ДПК да: «санузла» + «мебелировано» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Медик-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 69 355 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Луч СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 349 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 349 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника без посредников: участок 6 соток (6,27). Двухэтажный дом деревянно-щитовой. Имеются хозпостройки 3 шт. (2 новые). Продается уютный двухэтажный дом с площадью 60 кв.м на участке 6 соток в СНТ "Шарапова Охота". В доме четыре комнаты, кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи. Электрическое отопление обеспечивает тепло в холодное время года. (Плюс имеется печь-камин). На участке растут плодовые деревья и кустарники. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Рядом остановка общественного транспорта. Водоснабжение осуществляется через скважину. Санузел расположен на улице. Этот дом станет отличным местом для отдыха и проживания вдали от городской суеты. Продажа в связи с переездом в другой город.