Симферопольское ш., 20 км от МКАД
Чулпаново д., Домодедово гор. округ
Дом 82 м², участок 8 сот.
Цена 3,19 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 85/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈514 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 109 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,05 млн / целевая ≈9,95 млн / пессимист. ≈8,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,49 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подольск ≈5,5 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15944
Рейтинг 85/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 514 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 113 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чулпаново д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чулпаново д. | 14,5 сот. | 7 110 000 | 490 345 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чулпаново д. | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чулпаново д. | 5 сот. | 3 625 733 | 725 147 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чулпаново д. | 6,1 сот. | 4 077 689 | 668 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чулпаново д. | 7,6 сот. | 5 016 733 | 660 096 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чулпаново д. | 6 сот. | 2 805 000 | 467 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чулпаново д. | 7,4 сот. | 4 334 000 | 585 676 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чулпаново д. | 10,4 сот. | 6 650 000 | 639 423 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чулпаново д. | 10,5 сот. | 6 153 000 | 586 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 889 / 140 204 / 151 775 |
| цена объекта | 3 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 711 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 841 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 489 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Битягово с. да: «ванные» + «ремонтом» | 81,7 м² | 8,3 сот. | 12 400 000 | 151 775 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Форвард КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 80 м² | 8,5 сот. | 10 500 000 | 131 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лопатино СНТСН да: «санузел» + «мебелью» | 77,1 м² | 8,2 сот. | 11 500 000 | 149 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Жданово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 90 м² | 7,5 сот. | 9 800 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 190 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 190 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть деревенского дома. Дом под ремонт. Асфальтированный подъезд. Рядом большой пруд, детская площадка. В пешей доступности остановка с общественным транспортом. Участок прямоугольной вытянутой формы. Ширина 16м, длинна 50м. Участок заросший, требует приведения в порядок. Цена адекватная и соответствует состоянию дома и участка. Документы на часть дома и на участок готовы к сделке. Прописка возможна.