Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Наука-4 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 871 тыс. → дом ≈979 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 64 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈882 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 274 км ≈10,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15939
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 18 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 179 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 871 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 979 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 396 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука-4 СНТ | 15,4 сот. | 4 500 000 | 292 208 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Эстэл СНТ | 7 сот. | 1 080 000 | 154 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 14 сот. | 1 990 000 | 142 143 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 7,1 сот. | 1 862 945 | 262 387 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 444 / 92 994 / 111 111 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 841 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 881 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Горелово д. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ишино д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Долгий Луг СНТ | 45,3 м² | 5,6 сот. | 4 600 000 | 101 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Долгий Луг СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже летний дом/дача. Крыша дома не течет, для сезонного проживания подходит, проведено электричество по счетчику прибора учета. Участок сухой, без уклонов ровный правильной формы 6 соток, огорожен забором с фасадной стороны, и сеткой по бокам, плодовые деревья. Есть сухое строение которое можно использовать под хозяйственный блок. Рядом с участком детская площадка и пруд, живописное тихое место с благоприятными соседями. Один взрослый собственник, свободная продажа. Дом оформлен как жилой. Подходит под ипотеку. Можно использовать материнский капитал. Быстрый выход на сделку. Полная стоимость в договоре.