Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Радутино д., Чехов гор. округ
Дом 270 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 52 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 462 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈5,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12 млн / целевая ≈10,8 млн / пессимист. ≈9,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,5 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈10,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15938
Рейтинг 68/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 32 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 15.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 537 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 696 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Автомобилист СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 8,8 сот. | 876 000 | 99 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 28,8 сот. | 2 500 000 | 86 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радутино д. | 5,9 сот. | 811 000 | 137 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.1 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.3 км | Сохинки ИЖС КП | 36 сот. | 4 930 000 | 136 944 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сохинки ИЖС КП | 9,6 сот. | 1 220 000 | 127 083 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Арбат СТ | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 270 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 500 / 43 403 / 44 643 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 402 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 502 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Русский Лес СНТ | 280 м² | 6,6 сот. | 12 500 000 | 44 643 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Русский Лес СНТ | 288 м² | 6,6 сот. | 12 500 000 | 43 403 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Манушкино д. | 200 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 33 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 299 999 (−200 001) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 999 999 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сруб из бревна диаметр до 30см. Продается дом без земли, на первом фото дом из бревно, продаю второй из лафета! Дома одинаковые покажу и расскажу планирование объекта. Жалко продавать вложено огромное количество денег и сил, продаю освободить территорию, самовывоз с разбором! Дом планировался под родственника, но увы не решился жить рядом. Отдам все целиком, с крышей, утепление 25см, собирали дом строители с руками, проблем по разбору не будет! Торг приветствуется реальному покупателю! Лучше увидеть в живую реально отличный дом не пожалеете о покупки! Подвохов нет от слова совсем, звоните все расскажу! План дома возможен практически любой, могу предложить как у меня, есть несколько вариантов все зависит от заказчика и цели использования))). Самовывоз с разбором за счет покупателя. Данное предложение действуем до 1 октября, так как закрывают дорогу для тяжелой техники!