Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Дружба СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50,9 м², участок 5,9 сот., каркас.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 28.11.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 608 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈718 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈892 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Шарапова Охота ≈1,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15930
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 242 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 696 000 | 99 429 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Василек СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Василек СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 718 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 74 198 / 93 443 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 233 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 892 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Шараповские сады СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Манушкино д. | 60 м² | 5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новый Быт с. | 61 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Голыгино д. | 63 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 65 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Доброго времени. Продается небольшая дача. Домик (каркасно - щитовой, снаружи обшит сайдингом) небольшой, но уютный стоит на 590 м2 земли (почти 6 соток). Требуется приложить руку и заиграет) Из плюсов: сельский тариф на электроэнергию, рядом ж/д станция, магазин Магнит, почта, для автомобилистов идеальная дорога ( Симферополька, от Пражской ни одного светофора и ж/д переезда), нет налога на недвижимость, очень маленькая кадастровая стоимость земли, очень просто отвести воду с участка (для обустройства септика важно, поверьте). Есть колодец (вода есть всегда, не уходит) садовые деревья, в доме печь, второй маленький дом из бревна тоже с печью. По лицевой стороне сплошной забор из профлиста с калиткой и въездными воротами. Туалет и душ на улице. Дорога к дому отсыпана асфальтовой крошкой. Более подробно по телефону. Это объявление от собственника. Т.е. никаких комиссий не будет. Полная сумма в договоре. Звоните.