Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Чепелево д., Чехов гор. округ
Дом 54,4 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,86 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −786 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чепелёво ≈0,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15928
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 144 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 856 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 118 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чепелево д. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чепелево д. | 6,6 сот. | 3 500 000 | 530 303 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 7 сот. | 3 640 000 | 520 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 8 сот. | 4 950 000 | 618 750 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 088 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 604 / 70 650 / 107 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -786 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чепелево д. | 56 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 58 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 77 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесовод ТСН | 51,4 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 73 930 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Медик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 50 м² | 4 сот. | 10 300 000 | 206 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 60 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 250 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Люторка СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | М-2 Крым 69-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 565 000 | 71 300 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2 х этажная дача, фундамент 3 утепление, полы паркет. 1 этаж кухня 2 комнаты, 2 этаж одна большая комната, лестница на 2 этаж есть. Участок прямой ровный. Инструменты, стройматериалы, трубы, садовый инвентарь, стиральная машина, бойлер, мебель остаеться.30 метро колодец с родниковой водой. Недалеко пляж. Транспорт и свет круглогодично. На машине 30мин до метро Кантемировская.