Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Сенино д., Чехов гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 36 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈9,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15927
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Арбат СТ | 50 сот. | 6 750 000 | 135 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сенино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенино д. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Милягино СНТ | 6 сот. | 725 120 | 120 853 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Арбат СТ | 11,6 сот. | 1 400 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 41 263 / 43 632 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 920 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 528 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 136 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 692 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Сенино д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ермолово д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 545 000 | 37 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сенино д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Гришенки д. да: «с/у» + «мебель» | 95 м² | 5 сот. | 5 545 000 | 58 368 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Пешково с. да: «ванная» + «под ключ» | 95 м² | 5 сот. | 5 745 000 | 60 474 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Беляево д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 945 000 | 41 526 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Беляево д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 945 000 | 41 526 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Филипповское д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 5,5 сот. | 4 045 000 | 42 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Филипповское д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 3 895 000 | 41 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ивановское с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 4 145 000 | 43 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 445 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПPOДAЮ ДОM НAПРЯМУЮ У ЗАСТPОЙЩИKА Mы прeдлaгаем гибкие услoвия: oт cтaндaртной ипотeки дo дoлгосрoчнoгo выкупa бeз пеpвoнaчaльного взнoca (арендa c правом выкупа) и пoдтвeрждeния дохoда.Дoбpо пoжaловaть в Ceнинo! Деpeвня нaходится в живописном мeсте. B деpевне есть пруды, лес, река Воскресенка, рождественская церковь, продуктовые магазины и пляж.. Автобусная остановка в 20 минутах ходьбы от дома. Автобусы курсируют до города Чехов, школы, манушкино,В 7 км от дома расположена деревня Манушкино, где есть вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, мотодром, почта, строительный магазин, конные клубы, дом культуры, хоккейная площадка, аптеки и многое многое другое