Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Геолог СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,5 млн / целевая ≈11,25 млн / пессимист. ≈10 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,03 млн ₽, маржа 50 %, ROI 101 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15922
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 955 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Авангард СНТ | 6 сот. | 649 000 | 108 167 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 125 000 / 158 879 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 101 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Агро СНТ да: «с/у» + «мебелью» | 100 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Бутурлино д. да: «ванная» + «ремонт» | 107 м² | 6 сот. | 17 000 000 | 158 879 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сигнал СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем купить готовую просторную дачу для сезонного проживания на ухоженном земельном участке в стародачном садоводстве в окружении смешанного грибного леса. На земельном участке расположены дом, хозблок, колодец, садовые деревья и кусты, множество цветов и декоративных кустарников. Участок ухожен и облагорожен. В доме на первом этаже расположены просторная закрытая терраса, коридор, кухня, гостиная, санузел и две спальни. На втором этаже просторный холл с выходом на лоджию и спальня. В шаговой доступности несколько продуктовых магазинов, строительный и хозяйственный магазин, действуют доставки из магазинов и маркетплейсов. 30-40 мин пешком до ж/д платформы 92 км. Отличное автомобильное сообщение с Москвой по скоростному Симферопольскому шоссе без пробок и светофоров. Отличное место для дачного отдыха! Оперативный показ