Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Луч СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 34,4 м², участок 6 сот., щитовой, 1998 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈306 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,83 млн → дом ≈365 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 71 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈688 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −469 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Цибино ≈0,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1592
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 835 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 610 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 5 200 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 688 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 049 / 77 815 / 152 800 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -469 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Яблонька СНТ | 33,7 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 77 151 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Золотово-94 СНТ | 30,2 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 77 815 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Борисово СНТ | 26,7 м² | 7,3 сот. | 1 897 000 | 71 049 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Кузнецово д. | 25 м² | 8,4 сот. | 3 820 000 | 152 800 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный дом 34,4 кв метра с участком 6 соток правильной формы в СНТ Луч, Воскресенский район, Московская область. Дом оформлен как жилой. На участке есть колодец и дачный туалет. Электричество заведено в дом. Рядом озеро с песчаным пляжем. Развитая инфраструктура района, удобная транспортная доступность, рядом станция Цибино (63 км). 1 взрослый собственник, более 5 лет. Свободная продажа. Показ по договоренности, оперативный выход на сделку.