Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 22 м², участок 5,5 сот., щитовой.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 396 тыс. → дом ≈604 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 45 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈982 тыс. → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15917
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.8 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 63 944 / 106 250 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Романовка д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Скала СНТ | 20 м² | 6 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Пролетарский пос. | 20 м² | 4 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Серпейка СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Родник СНТ | 20 м² | 5 сот. | 999 000 | 49 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Окские Дали СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Конденсатор-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 238 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Юг СНТ | 16 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 000 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам летний домик -дачу в прекрасном месте в Снт Романовка. Автобусная остановка в 500 метрах. Ходит автобус номер 40. Площадь дачи 22 кв. М. Стены щитовые, зашиты железом. Крыша шиферная. Есть печка. Из коммуникаций: свет и поливочная летняя вода, сважина. Участок площадью 5,5 соток. Прямоугольной формы, без уклона. Забор сетка рабица и профлист. Категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования- для ведения садоводства. На участке много плодовых деревьев и кустарников. Всё очень вкусное и душистое. Круглогодичный подъезд к участку, зимой дороги чистятся.