Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Белок СНТ, Пущино гор. округ
Дача 53,8 м², участок 7,5 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 394 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 9 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Ока ≈12,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15913
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 32 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 439 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Белок СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белок СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полянка СНТ | 6,1 сот. | 850 000 | 139 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 6 сот. | 511 000 | 85 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Присады СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Любожиха СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 000 / 43 750 / 83 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 120 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 009 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 640 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Якшино д. | 50 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Окская Слобода ДПК | 54 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Демшинка д. | 50 м² | 10 сот. | 450 000 | 9 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Опушка-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Биофизик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Федотовка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Автомобилист-2 СНТ | 55 м² | 9,6 сот. | 900 000 | 16 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в развитом Снт, коммуникации свет, скважина 130м., септик. На участке имеется беседка, летняя кухня. Отличное место для летнего отдыха. Оперативный показ в удобное для Вас время! Звоните.