Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Рассвет СНТ, Чехов гор. округ
Дом 61,8 м², участок 10 сот., газобетон, 1993 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 995 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 58 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Шарапова Охота ≈16,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15912
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 995 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 116 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лада СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Темня д. | 21,7 сот. | 3 200 000 | 147 465 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-2 СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бутырки д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бутырки д. | 30 сот. | 7 100 000 | 236 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бутырки д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бутырки д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Спас-Темня д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березенки д. | 10,3 сот. | 1 590 000 | 154 369 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 136 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 006 / 58 189 / 59 603 |
| цена объекта | 2 299 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 954 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 901 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 706 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 121 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 30 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Филипповское д. | 63,7 м² | 5 сот. | 3 695 000 | 58 006 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Филипповское КП | 63,5 м² | 5,5 сот. | 3 695 000 | 58 189 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Горелово д. | 70 м² | 6,9 сот. | 6 000 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Клейменово д. | 45,3 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 2 499 999 | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 299 999 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 299 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Номер объекта: 536988. Продается дача по адресу: Московская область, г.о. Чехов, СНТ Рассвет. Площадь дома по документам - 61,8 кв.м. Площадь участка 10 соток. Кадастровый номер участка: 50:31:0050210:19. Границы определенны. Дом привязан к участку. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Дом построен на ленточном фундаменте. Стены выполнены из кирпича и газобетонного блока. Есть дровяная печь и камин. В доме размещены три спальные комнаты и большая кухня-гостиная. Внутри стены отделаны деревянной вагонкой. Круглогодичный подъезд (зимой дороги в СНТ чистятся). На везде в СНТ установлен автоматический шлагбаум и пост охраны. В 15 минутах ходьбы протекает река Нара с местами для купания. Есть продуктовый магазин шаговой доступности. Автобусная остановка в 200 м. от СНТ. Расстояние от дачи до Чехова 20 км, до Москвы-76 км, до Серпухова - 40 км. Один взрослый собственник. Более 5 лет в собственности. Показ по предварительной договоренности. Звоните с 10.00 до 20.00. в будни, с 11.00. до 16.00. в выходные.