Симферопольское ш., 36 км от МКАД
Солнечная поляна СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 07.10.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 69 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–218 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,69 млн / целевая ≈5,12 млн / пессимист. ≈4,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,34 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны.
До ст. Молоди ≈0,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15909
Рейтинг 70/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 35.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 197 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 578 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Молоди с. | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 18 сот. | 17 000 000 | 944 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 5,2 сот. | 2 500 000 | 480 769 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 7,8 сот. | 2 050 000 | 262 821 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 8,1 сот. | 3 750 000 | 462 963 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 111 582 / 217 865 |
| цена объекта | 2 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 688 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 404 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 119 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 340 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 51 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 135 294 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Лесник СНТ | 54 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 120 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Столбовая пгт | 52 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 209 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Молоди с. | 45,9 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 217 865 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Столбовая пгт | 49,2 м² | 8,5 сот. | 4 100 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Петрица СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 599 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший дом в живописном СНТ, по документам жилой, возможна прописка! по сути -зимняя дача, пригоден для круглогодичного проживания, ст. Столбовая 5 км, деревня Панино - недалеко от снт, газ балонный, есть перспектива магистрального газа, есть свет, вода - колодец, возможна ипотека, материнский капитал, продаю.