Симферопольское ш., 23 км от МКАД
ПЭМЗ-1 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 45,2 м², участок 4 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 69 %
Земля ≈541 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,16 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 108 тыс.–204 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈704 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,84 млн / целевая ≈5,26 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈996 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: баня, газ.
До ст. Кутузовская ≈0,7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15905
Рейтинг 55/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 23.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 540 751 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 163 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 3,7 сот. | 1 250 000 | 337 838 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,3 сот. | 3 450 000 | 547 619 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 5,2 сот. | 4 050 000 | 778 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,5 сот. | 3 500 000 | 538 462 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,1 сот. | 5 500 000 | 1 078 431 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 14,5 сот. | 15 500 000 | 1 068 966 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,5 сот. | 5 400 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,2 сот. | 4 000 000 | 769 231 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 704 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 609 / 140 260 / 204 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 996 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Флора СНТ | 46 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 107 609 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Флора СНТ | 46 м² | 5,3 сот. | 5 750 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Коммунальник СНТ | 45 м² | 5 сот. | 8 590 000 | 190 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Александровка пос. | 44 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 181 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 43 м² | 4,1 сот. | 5 800 000 | 134 884 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Берёзка-7 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 40 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | ПЭМЗ Коллективного Сада № 5 СНТ | 43 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 127 907 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 53,7 м² | 3 сот. | 7 999 000 | 148 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Коммунальник СНТ | 38,5 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 140 260 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Эксплуатационник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 10 200 000 | 204 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом. Участoк 4,03 cотки (по факту около 6 соток) правильной прямоугольной формы. Дом 45,2 м, две жилые комнаты, две веранды. Участок расположен в углу СНТ никаких проезжающих машин, только 2 соседа. На участке находится баня (действующая), хозяйственный блок, туалет, теплица, плодовые деревья и кустарники. Договор с Мосэнерго заключен, разводка от столба сам-ная в дом. Вода летняя питьевая, для полива. Газ по государственной программе до 2036 года. Отличное месторасположение, вся инфраструктура в шаговой доступности: сетевые магазины,2 школы, 2 детских сада, аптеки, поликлиника, ФОК, пруд, сосновый бор, храм. Удобный выезд на Москву по Варшавскому ш., Симферопольскому ш. до МКАД 19 км. Автобусная остановка 5 мин. пешком, до ж/д ст. Кутузовская 10 мин. пешком. Возможна прописка! Документы готовы к сделке, 1 взрослый собственник, физ., юр. свободен. Ипотека. Подробнее по телефону.