Симферопольское ш., 27 км от МКАД · земля с домом
Матвеевское СНТ, Подольск гор. округ
Дом 60 м², участок 5,5 сот.
Дом по описанию: «На участке много плодовых деревьев, 2-х этажный дом 60 кв. М., первый этаж благоустроен, на втором требуется отделка (на фото).»
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 24.03.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Земля ≈316 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 97 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,23 млн / целевая ≈6,51 млн / пессимист. ≈5,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,78 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Гривно ≈7 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15902
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 38 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 316 325 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 740 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 560 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матвеевское СНТ | 10 сот. | 3 999 000 | 399 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матвеевское СНТ | 6,6 сот. | 4 300 000 | 651 515 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Идеал ДНТ | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лопатино СНТСН | 13,4 сот. | 4 200 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лопатино СНТСН | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аина СНТ | 5 сот. | 2 030 000 | 406 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвеевское д. | 10 сот. | 3 250 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аина СНТ | 10 сот. | 4 790 000 | 479 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Романцево СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лопатино СНТСН | 5,9 сот. | 1 600 000 | 271 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 552 / 114 510 / 185 185 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 781 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Хряслово д. да: «санузел» + «теплый пол» | 58 м² | 5 сот. | 5 600 000 | 96 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Берёзка-7 СНТ да: «ванные» + «ремонте» | 63,1 м² | 5,6 сот. | 7 200 000 | 114 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | да: «ванная» + «мебелью» | 54 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 185 185 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | ПЭМЗ-1 СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 64,8 м² | 5,9 сот. | 8 600 000 | 132 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | № 6 ПМЗ СНТ да: «сан узла» + «ремонтом» | 65,7 м² | 6 сот. | 7 550 000 | 114 916 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | № 6 ПМЗ СНТ да: «санузел» + «отделка» | 66 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 3 750 000 (−450 000) | история площадки |
| 12.09.2026 | 3 300 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 5,5 соток в Снт "Матвеевское". На участке много плодовых деревьев, 2-х этажный дом 60 кв. М., первый этаж благоустроен, на втором требуется отделка (на фото). Электричество, вода (колодец). Участок находится в окружении соснового леса. Хорошие соседи. Звоните, приезжайте, буду рад все рассказать и показать. Я- собственник.