Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Конобеево с., Воскресенск гор. округ
Дом 34,4 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 841 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈488 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Конобеево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1590
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 62 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 841 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Конобеево с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Конобеево с. | 15 сот. | 849 000 | 56 600 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Конобеево с. | 4 сот. | 365 000 | 91 250 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Конобеево с. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Конобеево с. | 40 сот. | 14 500 000 | 362 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 488 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 55 260 / 100 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 567 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 003 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Бессоново д. | 32,6 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 36 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Щельпино д. | 33 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Исаково д. | 35 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Старая д. | 38,6 м² | 11,9 сот. | 1 800 000 | 46 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Барановское с. | 32 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пионер СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 65 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Берендино д. | 33,6 м² | 11,4 сот. | 2 250 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Восточное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесная Поляна СНТ | 37,6 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 29 255 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Утро СНТ | 36 м² | 10,7 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 450 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143089328 Внесен аванс до 10.11.26!!! В продаже крепкий деревенский дом, который располагается близ ЖД станции Конобеево в деревне Конобеево. Участок 9 соток( по факту больше), есть возможность увеличить чуть ли не в двое за счет выкупа у администрации. Много плодовых деревьев( яблони, вишни, черешня, черноплодка и тд), из коммуникаций электричство 7квт, колодец с питьевой водой, канализационные переливные кольца. Газ по границы участка. Участок правильной формы. Есть действующая баня, две пристройки к дому. Дом требует конечно ремонта. Отопление печное и разведено по дому. В доме 3 комнаты спальни, кухня, веранда. До жд станции пешком 15-20 минут. Один продавец, прямая продажа. Недавно провели межжевание и координирование дома. Звоните, оперативный показ.