Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Любучаны пос., Чехов гор. округ
Дом 35 м², участок 10 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈148 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Детково ≈3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15890
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 511 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Любучаны пос. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Любучаны пос. | 14 сот. | 779 800 | 55 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Любучаны пос. | 15 сот. | 6 300 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Любучаны пос. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Любучаны пос. | 8,5 сот. | 2 562 000 | 301 412 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Любучаны пос. | 7 сот. | 980 574 | 140 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 6,7 сот. | 1 137 655 | 169 799 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Любучаны пос. | 7 сот. | 1 190 444 | 170 063 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Любучаны д. | 6,1 сот. | 3 000 000 | 491 803 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Любучаны пос. | 9 сот. | 4 140 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 78 576 / 157 143 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Любучаны пос. | 35 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дубрава СНТ | 36 м² | 6 сот. | 4 590 000 | 127 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Троицкое с. | 35 м² | 6,2 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Детково д. | 36 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Родничок СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Молоди с. | 33,7 м² | 6,3 сот. | 2 600 000 | 77 151 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубки СНТ | 36 м² | 8,3 сот. | 3 980 000 | 110 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Радиоцентра Романцево пос. | 35 м² | 7,6 сот. | 2 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лаговское д. | 35,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 141 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Панино д. | 35 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 жилого дома в п. Любучаны, с отличной транспортной доступностью к симферопольскому шоссе и ЖД, рядом вся городская инфраструктура: школа, детские сады, магазины. Коммуникации :электричество , вода, отопление, газ, дороги. Отличное место