Симферопольское ш., 33 км от МКАД
Аина-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 56,9 м², участок 5,2 сот., кирпич, 1994 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 71 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈350 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Гривно ≈8,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15887
Рейтинг 45/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 465 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 747 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аина СНТ | 10 сот. | 4 790 000 | 479 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аина СНТ | 5 сот. | 2 030 000 | 406 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопатино СНТСН | 5,9 сот. | 1 600 000 | 271 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 12,3 сот. | 3 299 000 | 268 211 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 13,4 сот. | 4 200 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Валищево д. | 40 сот. | 16 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Валищево д. | 19,4 сот. | 6 599 000 | 340 155 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 038 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 887 / 90 915 / 164 410 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 666 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 421 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 350 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Родина СНТ | 49,9 м² | 5,8 сот. | 4 500 000 | 90 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лаговское д. | 60 м² | 7 сот. | 5 050 000 | 84 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 61 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 103 279 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Роса СНТ | 51,7 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 164 410 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесная Даль-Юсупово СНТ | 54,3 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 92 063 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесная Даль-Юсупово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 499 000 | 91 650 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мещерское пос. | 70 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Луч СНТ | 69,1 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 57 887 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Полянка СНТ | 41 м² | 6,4 сот. | 3 450 000 | 84 146 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березка-2 СНТ | 40,4 м² | 4,2 сот. | 3 300 000 | 81 683 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 990 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2210700. Уютная дача рядом с лесом Подольский район, СНТ Аина. Дом каркасно-щитовой, небольшой, обложен кирпичом (зарегистрирован как жилой, возможна прописка), просторная кухня, прихожая и одна маленькая темная комната на 1 этаже,