Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Кузьмино-Фильчаково д., Чехов гор. округ
Дом 42 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 533 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 63 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −844 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Чехов ≈3,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15886
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 533 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 017 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6,3 сот. | 982 800 | 156 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,3 сот. | 1 378 040 | 188 773 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 9,2 сот. | 1 740 000 | 189 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Люторка СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 814 / 62 814 / 119 565 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 332 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 964 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -843 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Солнышково д. | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 46 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 119 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже жилой дом в живописной деревне на высоком берегу реки Люторка. Дом смешанный, основная часть бревенчатая и по периметру новая пристройка из бруса. В доме большой подвал, новая кирпичная печь, электричество, удобства на улице.