Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Ермолово д., Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 909 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 61 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,36 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈592 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈10,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15885
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 61 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 864 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 183 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ермолово д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ермолово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ермолово д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ермолово д. | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ермолово д. | 7,4 сот. | 1 150 000 | 155 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ермолово д. | 6,3 сот. | 695 000 | 110 317 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ермолово д. | 6,7 сот. | 881 760 | 131 606 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашкино-3 дп | 20 сот. | 1 450 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ермолово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ермолово д. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 938 / 95 552 / 122 807 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 661 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Горелово д. да: «санузел» + «мебелью» | 60 м² | 9,9 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Южный ЖСК да: «санузел» + «тёплые полы» | 62 м² | 10 сот. | 5 550 000 | 89 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пешковские Пруды СНТ да: «санузел» + «отделка» | 57 м² | 11 сот. | 7 000 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Сенино д. да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 101 587 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ивановское с. да: «ванной» + «отделка» | 56 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сафоново д. да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 64 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 60 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Сафоново д. да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 64 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 60 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный жилой дом площадью 60 м для комфортного круглогодичного проживания с благоустроенным и полностью огороженным участком. Дом официально зарегистрирован как жилой, подходит для постоянного проживания и регистрации. ПЛАНИРОВКА ДОМА На