Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дом 135 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,61 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 74 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,03 млн → дом ≈580 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 5 км, 54 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈1,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,32 млн / целевая ≈8,39 млн / пессимист. ≈7,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,59 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Луч ≈3,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15883
Рейтинг 83/100 · уверенность 74 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 030 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Манушкино д. | 12 сот. | 4 150 000 | 345 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Манушкино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 9,5 сот. | 1 440 000 | 151 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 828 960 | 131 581 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 7 сот. | 15 600 000 | 2 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 135 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 500 / 69 853 / 76 923 |
| цена объекта | 1 610 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 368 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 320 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 388 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 587 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
Аналоги
приличные 7 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Гришенки д. да: «санузел» + «теплый пол» | 135 м² | 6 сот. | 9 198 000 | 68 133 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Медик-2 СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 130 м² | 6 сот. | 9 250 000 | 71 154 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Угодья у леса НП да: «санузла» + «под ключ» | 140 м² | 6,5 сот. | 7 490 000 | 53 500 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Угодья у леса НП да: «санузелом» + «ламинат» | 130 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поповка д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 136 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 69 853 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Гришенки д. да: «ванная» + «тёплый пол» | 130 м² | 6 сот. | 9 250 000 | 71 154 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поповка д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 130 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 76 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 610 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 610 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый двухэтажный дом 135 м с участком 6 соток в д. Манушкино от застройщика Готовый дом с участком в Московской области для круглогодичного проживания. 3 спальни и просторная кухня-гостиная. Загородный дом для семьи в Подмосковье. Дом 135 м на Торг.