Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Лесовод-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈306 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,84 млн → дом ≈812 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 35 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −566 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈1,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15876
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 306 272 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 838 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Заря СНТ | 5,2 сот. | 2 500 000 | 480 769 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 47 сот. | 8 460 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 5 150 000 | 515 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 18 сот. | 6 200 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 4 525 000 | 452 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 13,2 сот. | 14 000 000 | 1 060 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Росинка СНТ | 14,4 сот. | 2 800 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 6,2 сот. | 1 820 000 | 293 548 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 694 / 64 444 / 101 545 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -565 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Магистраль СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 49 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | станции Детково пос. | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Алачково д. | 54,8 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 49 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Долгий Луг СНТ | 45,3 м² | 5,6 сот. | 4 600 000 | 101 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Долгий Луг СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ветераны Столицы СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в тихом уютном садовом товариществе, недалеко от города, но вдали от шумных трасс и железной дороги. При этом, отличная транспортная доступность. На участке расположен небольшой летний домик двухэтажный, 2 комнаты, кухня, коридор, Торг.