Симферопольское ш., 92 км от МКАД
Присады д., Серпухов гор. округ
Дом 74 м², кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈59 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,28 млн / целевая ≈4,76 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈467 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ока ≈11,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15874
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: участок, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 13.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 2 |
| участок | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Присады д. | 6 сот. | 511 000 | 85 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Присады д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полянка СНТ | 6,1 сот. | 850 000 | 139 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опыт СНТ | 6,4 сот. | 948 000 | 148 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Любожиха СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белок СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белок СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 846 / 76 135 / 177 442 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 284 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 020 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 756 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 227 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 467 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Шепилово д. | 72 м² | 9,3 сот. | 2 599 000 | 36 097 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лужки д. | 80 м² | 6 сот. | 8 700 000 | 108 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Якшино д. | 80 м² | 18 сот. | 3 400 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Коптево СНТ | 65 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Липицы с. | 68,3 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 76 135 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Присады д. | 52 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Биоприбор СНТ | 90 м² | 6 сот. | 10 150 000 | 112 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Липицы с. | 68,3 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 76 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лужки д. | 56,3 м² | 6,7 сот. | 9 990 000 | 177 442 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лужки д. | 95 м² | 6,7 сот. | 9 990 000 | 105 158 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снято | 2 800 000 → — |
Продается жилой дом 74кв.м из кирпича на участке 6сот в деревне Присады. Заведено электричество, вода "колодец", печное отопление. Есть гараж с смотровой ямой и 3 погреба На участке Плодовый деревья и кустарники. Один собственник, зарегистрированных