Симферопольское ш., 82 км от МКАД
Липицы с., Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 8,2 сот., дерево.
Цена 2,85 млн ₽, поднимали с 2,79 млн; первая цена 2,79 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. пл. 107 км ≈6,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15873
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 192 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Липицы с. | 21 сот. | 2 690 000 | 128 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Липицы с. | 11 сот. | 1 545 000 | 140 455 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Липицы с. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Липицы с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Липицы с. | 10,7 сот. | 1 550 000 | 144 860 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Липицы с. | 11,2 сот. | 1 750 000 | 156 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Липицы с. | 15 сот. | 2 790 000 | 186 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Липицы с. | 10,5 сот. | 1 550 000 | 147 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Липицы с. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 83 600 / 114 103 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -349 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Липицы с. | 45 м² | 8,2 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Липицы с. | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лужки д. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Липицы с. | 39 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 102 564 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Липицы с. | 39 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 114 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Любожиха СНТ | 45,2 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 108 407 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лужки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Михайловка д. | 50 м² | 8,2 сот. | 5 499 999 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лукьяново д. | 42,2 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 78 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 790 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 850 000 (+60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 8,19соток с домом 45 кв м для ИЖС в г.о. Серпухов с. Липицы, ул. Лесная, д.39 идеальное предложение! Уникальное предложение: УЧАСТОК МЕЧТЫ- НЕ упустите свой шанс. Воплотите мечту в реальность!!!!!!!!!! Категория земель: земли