Варшавское ш., 37 км от МКАД
Сандарово д., Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,9 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 77/100 · уверенность 61 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,83 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,03 млн / целевая ≈6,33 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,72 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Сандарово ≈0,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15871
Рейтинг 77/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 210 441 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 473 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 827 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сандарово д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сандарово д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сандарово д. | 8,2 сот. | 1 790 000 | 218 293 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сандарово д. | 21 сот. | 7 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сандарово д. | 5,6 сот. | 3 800 000 | 678 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сандарово д. | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сандарово д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 92 672 / 164 189 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 329 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Химик-2 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 5 100 000 | 72 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Медик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никулино СНТ | 70 м² | 5,4 сот. | 6 200 000 | 88 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Профтехобразование СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Электромашина-2 СНТ | 65 м² | 4,5 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Чепелево д. | 68 м² | 9 сот. | 10 900 000 | 160 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Чепелево д. | 68 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 161 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Полет-1 СНТ | 80,6 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Чепелево д. | 72 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 74 м² | 6 сот. | 12 150 000 | 164 189 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 4 500 000 | история площадки |
| 13.09.2024 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2024 | 4 900 000 (+500 000) | история площадки |
| 02.10.2024 | 4 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.10.2024 | 4 760 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.12.2024 | 3 998 000 (−762 000) | история площадки |
| 28.02.2025 | 3 500 000 (−498 000) | история площадки |
| 13.03.2025 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 13.06.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2 этажный кирпичный дом 2006г.п. размером 67 для круглогодичного проживания. Расположен в Чеховском районе вблизи ст. Столбовая в жилом поселке. Общая площадь 70 кв.м. На первом этаже прихожая, просторная кухня - столовая, гостиная с