Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Старый Спас СНТ, Чехов гор. округ
Дом 84 м², участок 14,4 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 14,4 сот. = 2,15 млн → дом ≈996 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,8 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Луч ≈7,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15868
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 95 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 154 000 ₽ (14,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 996 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старый Спас СНТ | 20 сот. | 5 200 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старый Спас СНТ | 8,1 сот. | 2 580 000 | 318 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старый Спас СНТ | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Баранцево д. | 11,7 сот. | 2 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Баранцево д. | 9,4 сот. | 1 690 000 | 179 787 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Легчищево д. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Баранцево д. | 14 сот. | 2 600 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Баранцево д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Баранцево д. | 12 сот. | 2 450 000 | 204 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 9,5 сот. | 1 325 000 | 139 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 294 / 55 294 / 100 679 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 840 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -417 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Старый Спас СНТ | 85 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 81 176 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Легчищево д. | 85 м² | 10 сот. | 7 700 000 | 90 588 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Легчищево д. | 85 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 35 294 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Снежная Долина СНТ | 85 м² | 11,4 сот. | 4 700 000 | 55 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новый Быт с. | 85 м² | 10 сот. | 3 699 000 | 43 518 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Снежная Долина СНТ | 85 м² | 11,4 сот. | 4 700 000 | 55 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Снежная Долина СНТ | 86,7 м² | 9,3 сот. | 13 800 000 | 159 170 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Снежная Долина-2 СНТ | 90 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Голыгино д. | 85 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 46 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гимназия СНТ | 88,4 м² | 9 сот. | 8 900 000 | 100 679 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 150 000 |
Описание
Код объекта: 2417239. Продается, дом дачного проживание. Дом деревянный брус, фундамент леточный,2 пристройки каркаса. В доме есть вода подается из скважины, электричество 15 кв. Земельный участок 14 соток. На улице имеется туалет и душ.