Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Станки д., Серпухов гор. округ
Дом 37,4 м², участок 6 сот.
Цена 620 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 457 тыс. → дом ≈163 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈648 тыс., покупка после торга ≈527 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈352 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Серпухов-Ветка ≈17,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15864
Рейтинг 48/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 30 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 228 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 457 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 163 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 358 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Калугино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Калугино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Калугино д. | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Калугино д. | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Калугино д. | 20,5 сот. | 7 600 000 | 370 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Калугинские Просторы СНТ | 20,5 сот. | 7 600 000 | 370 732 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 648 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 54 167 / 84 211 |
| цена объекта | 620 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 527 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Калугино-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Боровна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Романовка СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Чернобылец СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Бобровое СНТ | 38 м² | 6,8 сот. | 3 200 000 | 84 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Росинка СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рассвет СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Родник СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 770 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 720 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 620 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 620 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся нежилое помещение (бывш. Магазин) площадью 35 м2, расположенный на участке 6 соток. Дом одноэтажный, две комнаты. Требуется ремонт. На территории растут деревья, кустарники. Рядом есть магазин. Остановка общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Лпх. Торг реальному покупателю. Не подходит под мат. Капитал.