Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Серпухов г., Серпухов гор. округ
Дом 48,1 м², участок 1,5 сот., кирпич.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 05.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 55 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 1,5 сот. = 99 тыс. → дом ≈901 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 75 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈962 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,68 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈1,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15863
Рейтинг 75/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 670 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 99 000 ₽ (1,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 901 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 732 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 36,5 сот. | 23 000 000 | 630 137 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Азаровка д. | 10 сот. | 1 025 000 | 102 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азаровка д. | 8,6 сот. | 2 157 500 | 250 872 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азаровка д. | 6 сот. | 654 000 | 109 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азаровка д. | 40 сот. | 410 000 | 10 250 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азаровка д. | 20 сот. | 265 000 | 13 250 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азаровка д. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азаровка д. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 962 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 455 / 85 185 / 120 219 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 149 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 682 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | 51 м² | 2 сот. | 4 000 000 | 78 431 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Азаровка д. | 55 м² | 2 сот. | 4 150 000 | 75 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 54,9 м² | 2 сот. | 6 600 000 | 120 219 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 54 м² | 2 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 54,5 м² | 1,5 сот. | 5 300 000 | 97 248 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю часть своего жилого площадь Подвальный помещения пол цокольный этаж участок отдельный ход требуются капитальная ремонт документы порядке можно прописаться центр городе.