Симферопольское ш., 89 км от МКАД
Волохово д., Серпухов гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 278 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −36 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Александровка ≈19 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15857
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 371 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 278 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 172 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Волохово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волохово д. | 8 сот. | 315 500 | 39 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волохово д. | 10 сот. | 589 000 | 58 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волохово д. | 15,5 сот. | 700 000 | 45 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волохово д. | 24 сот. | 1 200 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волохово д. | 8 сот. | 340 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волохово д. | 21 сот. | 1 150 000 | 54 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волохово д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волохово д. | 6 сот. | 495 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волохово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 50 000 / 161 450 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 095 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 940 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 786 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 476 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -36 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Тульчино д. | 60,7 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 161 450 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пирогово СНТ | 64,4 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 21 739 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Зайцево-2 СНТ | 63 м² | 8 сот. | 2 970 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рогово д. | 60 м² | 5 сот. | 2 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Радуга СНТ | 70,1 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 635 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пущино д. | 74,8 м² | 6,4 сот. | 6 900 000 | 92 246 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 75 м² | 9 сот. | 12 970 000 | 172 933 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.1 км | Присады д. | 74 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 39 865 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Волга СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 850 000 (−350 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 450 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. Продаю дом строился для себя. Дому 2 года я собственник, дом 8 на 8 высота потолка 3 метра. Дом оформлен и земля с этим всё в порядке. Толшина стен 300мм можно не утеплять. Продаю так как нет средств строить дальше. До школы возит автобус в город Пущино 12км.20км до трассы М2. Небольшой Торг! Спасибо. Подробнее могу в смс либо по телефону.