Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Восход СНТ, Пущино гор. округ
Дом 36 м², участок 4 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.09.2026.
Рейтинг 5/100 · уверенность 52 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 233 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −718 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈16,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15856
Рейтинг 5/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 233 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Грызлово д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Алфертищево д. | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Грызлово д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Грызлово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 898 / 43 934 / 55 278 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 596 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 436 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -718 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пущино СНТ | 34 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Опыт СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 1 990 000 | 55 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Восход СНТ | 33 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лужки д. | 34 м² | 6 сот. | 1 770 000 | 52 059 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Липицы с. | 35,4 м² | 5,2 сот. | 1 200 000 | 33 898 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 830 000 | 45 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лужки д. | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Лужки д. | 37 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 140 541 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | 36 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 144 444 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в экологически чистом районе. На участке 2 больших плодоносных яблони, виноград, крыжовник, смородина, калина, малина. Подача воды по графику, под грядки участок не культивирован. Рядом чистый пруд, лес, грибные места, 2 родника, недалеко р. Ока, Тарусский заповедник зубров. Магазины в 5-10 минутах на авто. Дом летний, всё на фото, второй этаж на видео (пришлю по запросу).