Симферопольское ш., 90 км от МКАД
Ветеран СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 105 м², участок 45 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 25.07.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 70/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈50 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 13 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,55 млн / целевая ≈9,5 млн / пессимист. ≈8,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,18 млн ₽, маржа 61 %, ROI 159 %.
⚠ ROI 159 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Александровка ≈13,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15855
Рейтинг 70/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 267 000 ₽ (45 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Демшинка д. | 3,2 сот. | 2 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Опушка СНТ | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мото СНТ | 11,8 сот. | 500 000 | 42 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мото СНТ | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южная Долина ДНП | 10 сот. | 335 000 | 33 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южная Долина ДНП | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южная Долина ДНП | 12 сот. | 618 000 | 51 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 990 / 96 154 / 100 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 552 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 159 % |
| пояснение расчета | ROI 159 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 159 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Коптево д. | 100 м² | 30 сот. | 1 299 000 | 12 990 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Балково д. | 100 м² | 29 сот. | 10 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Аладьино д. | 130 м² | 47 сот. | 12 500 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 600 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
3 участка. Живописный уединённый участок с огромной территорией 45 соток. Московская Область, Серпуховский р-н, Снт "Ветеран" у д. Дёмшинка, участки 69, 70 и 71. Граничит с перелеском. На участке свой березняк, облепиха. Участок на возвышенности, внизу протекает ручей. Из участка открывается живописный вид с восхитительным закатом. Участок огорожен. Проведено электричество, свой столб, колодец. Постройки: Двухэтажный сруб, недостроенный; небольшая банька, недостроенная, с печкой.