Симферопольское ш., 82 км от МКАД
Тульчино д., Серпухов гор. округ
Дом 25 м², участок 16,5 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 30 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 16,5 сот. = 1,03 млн → дом ≈668 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 68 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈500 тыс. ₽; дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈18,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15854
Рейтинг 30/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 16.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 534 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 032 000 ₽ (16,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 668 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Высокий Берег дп | 13,8 сот. | 1 190 000 | 86 232 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тульчино д. | 8 сот. | 1 680 000 | 210 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тульчино д. | 18 сот. | 2 900 000 | 161 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокий Берег дп | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тульчино д. | 10,5 сот. | 500 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокий Берег дп | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тульчино д. | 12 сот. | 745 000 | 62 083 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тульчино д. | 9 сот. | 575 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тульчино д. | 8,9 сот. | 500 000 | 56 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высокий Берег дп | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 67 500 / 67 500 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Опушка СНТ | 20 м² | 17 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дом на берегу реки Ока, на благоустройстроенном земельном участке 16 соток в Снт Высокий берег у деревни Тульчино в уютном и экологичном месте Московской области. Панорамный вид на реку Ока. Рядом лес. До реки 500 метров. До г. Пущино 5 км. Вся необходимая инфраструктура. Подъезд круглогодично, асфальт. Залита площадка на две машины.