Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Скала-3 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 23 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 540 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −528 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: септик (по описанию); свет — есть; в описании: газ.
До ст. Приокская ≈12,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15848
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Скала-3 СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Скала СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скала СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Приокские Дали ДНП | 10 сот. | 349 000 | 34 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Приокские Дали ДНП | 11 сот. | 330 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дракино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 604 / 145 749 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Новая Деревня КП | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Гавшино д. | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Гавшино д. | 24 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 129 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Волково д. | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Надежда СНТ | 20,6 м² | 8,9 сот. | 1 200 000 | 58 252 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | 24,7 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 145 749 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Нара Вилладж КП | 24 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | 28 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Калиновские Выселки д. | 29,7 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 70 707 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 128 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 1-этажная дача-студия с цветущим красивым участком в шаговой доступности от г. Протвино у карьера. Городской пляж, рыбалка, активные виды спорта. На участке есть электричество, вода питьевая и поливочная, газ заведён в Снт, возможно его подключение. Туалет на улице и биотуалет в доме. На участке парковочное место под 2 автомобиля, теплица, душевая, туалет. Есть возможность выкупа соседнего участка в ближайшей перспективе. Торг Реальному Покупателю.