Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Мелихово с., Чехов гор. округ
Дом 104 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈191 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 9 в 10 км, 104 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 доли») — экономику по целым домам не считаем · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; газ — по границе; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 298 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15847
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мелихово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово с. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово с. | 22 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мелихово с. | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мелихово с. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Боровик СНТ | 11 сот. | 3 980 000 | 361 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Боровик СНТ | 30 сот. | 8 250 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубки Плюс ДНТ | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубки Плюс ДНТ | 19 сот. | 5 500 000 | 289 474 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новь-Бортнево СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 103 791 / 105 768 / 115 684 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 доли») — экономику по целым домам не считаем · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Земляничное ТСН да: «санузел» + «отделка» | 104 м² | 6,6 сот. | 10 999 900 | 105 768 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Соколиная Гора ДНТ да: «с/у» + «отделкой» | 108 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 86 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сказка КП да: «ванные» + «отделка» | 105,9 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 108 593 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Оксино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 111 м² | 6,6 сот. | 11 700 000 | 105 405 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Люторецкое д. да: «ванная» + «меблировка» | 100 м² | 6 сот. | 12 700 000 | 127 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Васькино д. да: «санузел» + «отделка» | 94 м² | 5,5 сот. | 13 000 000 | 138 298 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Соколиная Гора ДНТ да: «ванные» + «теплые полы» | 95 м² | 6,1 сот. | 10 990 000 | 115 684 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Гринвуд ТСН да: «ванная» + «отделки» | 110,8 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 103 791 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Максимиха д. да: «ванные» + «отделка» | 97,4 м² | 6,2 сот. | 9 500 000 | 97 536 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/4 доли в 2-этажном доме с пропиской, плoщадью 104 кв. М. Нa 6 соткaх земли так же 1/4 доли на землю, в Чехoвcкoм гopодском oкругe, д. Мeлиxовo в 55 км от Mkад по Cимферопольскoму шoссe. 1-ый этaж: кoтельная, прихожaя, большaя кухня-гocтинaя. 2-ой этаж: три больших отдельных спальни, санузел с ванной. Дом 2018 года. Дом тёплый для круглогодичного проживания, (газобетонный блок) окна пластиковые, фундамент ленточный. Коммуникации: электричество 15 квт. Скважина (90 метров). Газ по границе участка (подключение по гос. Программе). Канализация. Все коммуникации заведены в дом и функционируют. Участок огорожен забором из проф листа, заезд с двух сторон. На участке небольшая баня с парилкой, душевой и комнатой отдыха. Также есть вольер для собаки и хозблок. Асфальт до ворот. Остановка в 3 минутах от дома.