Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Рудаково д., Серпухов гор. округ
Дом 61 м², участок 4,3 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 380 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шарапова Охота ≈21,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15845
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 461 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 380 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 918 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 7,5 сот. | 890 000 | 118 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Берендеево Царство СНТ | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Берендеево Царство СНТ | 9,3 сот. | 1 852 000 | 199 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 163 / 46 065 / 54 545 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 148 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 041 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 718 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рудаково д. | 44 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рудаково д. | 43 м² | 5 сот. | 1 899 000 | 44 163 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 43,2 м² | 4 сот. | 1 990 000 | 46 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Калугинские Просторы СНТ | 64,2 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 458 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Росинка городской округ Серпухов. Дом кирпичный, туалет на улице. На первом этаже 3 комнаты, на втором 1 комната.