Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Фенино СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 38,6 м², участок 4,6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 290 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈772 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −342 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15843
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 301 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Фенино СНТ | 6,1 сот. | 799 900 | 131 131 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фея СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фея СНТ | 13,2 сот. | 1 000 000 | 75 758 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фея СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 7,6 сот. | 1 100 000 | 144 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Газстроймаш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петровское д. | 11,9 сот. | 13 000 000 | 1 092 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петровское д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Петровское д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 772 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 789 / 71 429 / 80 556 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 397 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шарапова Охота пос. | 42 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 71 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Воздвиженка д. | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сигнал СНТ | 34 м² | 6,8 сот. | 2 699 999 | 79 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Луч СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 122 973 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рыжиково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 38,6 м2 на участке 4,6 сот. С возможностью расширения до 7,4 сот. На продажу в Снт. Продается участок 4,6 сот с возможностью расширения до 7,4 сот. На участке 2 домика -38,6 м2 и 22 м2, свет вода дома из колодца. Рядом лес, пруд с рыбой.