Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Дом 33,5 м², участок 4 сот.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈193 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 774 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈470 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −18 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Чехов ≈6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15840
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 396 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 774 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 7,1 сот. | 1 595 000 | 224 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6 сот. | 1 199 000 | 199 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 470 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 718 / 85 893 / 102 778 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 564 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 279 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -18 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Профтехобразование СНТ | 34,1 м² | 5,9 сот. | 1 900 000 | 55 718 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивановское с. | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Гидросталь СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Солнечный СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 84 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рябина СНТ | 31 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 77 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | огородные участки Ветеран | 36 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Репниково д. | 36 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 30 м² | 4 сот. | 1 999 000 | 66 633 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Марс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Чепелево д. | 31 м² | 6 сот. | 1 982 000 | 63 935 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой домик-дача. Коммуникации свет, вода-колодец. Отопление стоит печь. На территории дровник(заполнен дровами). Мангал, баня с предбанником и большой верандой. Так же есть гостевая пристройка утепленная. Все остальные интересующие вопросы, пишите, отвечу. Торг Реальному покупателю при задатке.