Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Новинки-Бегичево д., Серпухов гор. округ
Дом 23,7 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 28.09.2024.
Рейтинг 14/100 · уверенность 50 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 820 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 37 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈474 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈12,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15837
Рейтинг 14/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 713 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 820 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 380 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 228 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новинки д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки-Бегичево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки-Бегичево д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки-Бегичево д. | 15,5 сот. | 17 050 000 | 1 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки-Бегичево д. | 18,6 сот. | 5 000 000 | 268 817 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новинки-Бегичево д. | 8,5 сот. | 2 964 000 | 348 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воскресенки д. | 14,6 сот. | 1 850 000 | 126 712 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воскресенки д. | 12,8 сот. | 1 870 924 | 146 166 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воскресенки д. | 14,6 сот. | 1 950 000 | 133 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 474 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 58 334 / 78 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 502 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 009 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Новый Быт с. | 29 м² | 6 сот. | 4 688 000 | 161 655 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Медик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новый Быт с. | 30 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Факел-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 26.06.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.08.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с небольшим домом. Свет к дому подведен. Участок ровный. Воды в доме нет. Кадастровый номер 50:32:0050107:711. Возможен уместный торг.