Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Дом 72 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 486 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,96 млн / целевая ≈4,46 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈670 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Чехов ≈6,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15834
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 17.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 539 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 486 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 7,1 сот. | 1 595 000 | 224 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 6 сот. | 1 199 000 | 199 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 4 сот. | 210 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ивановское с. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивановское с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивановское с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 685 / 71 428 / 141 176 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 460 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 73,6 м² | 4 сот. | 2 700 000 | 36 685 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 50 лет Октября СНТ | 80 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Чепелево д. | 72 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Изумруд-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сергеево д. | 85 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 141 176 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Химик-2 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 5 100 000 | 72 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сергеево д. | 85 м² | 4 сот. | 12 000 000 | 141 176 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 65 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 89 231 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Медик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Автомобилист СНТ | 72,6 м² | 5 сот. | 4 350 000 | 59 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 300 000 |
Описание
Продам в дом в снт березка. В доме можно прописаться (жилой). От центра города 10 мин на авто. Дом построен из кирпича, стоит на плитах подвал размером с 1 этаж(сухой). На участке установлен септик 2+2 кольца. Электроэнергия/подьезд к дому круглый год. Территория Снт огорожена забором въезд через Кпп. Требуются мелкие доделки.