Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Дом 87,2 м², участок 4 сот., каркас.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 486 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 48 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,71 млн / целевая ≈6,04 млн / пессимист. ≈5,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈6,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15833
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 41.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 539 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 486 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 803 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 7,1 сот. | 1 595 000 | 224 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 4 сот. | 210 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 6 сот. | 1 199 000 | 199 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ивановское с. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивановское с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивановское с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 644 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 75 184 / 92 222 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 707 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 036 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 767 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Венюково д. | 94,7 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 83 421 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сенино д. | 90 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 92 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Венюково д. | 75 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 170 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ветеран ВС СНТ | 100 м² | 4,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Филипповское д. | 94 м² | 6 сот. | 6 293 000 | 66 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся. Дом 87,2 кв м на участке 4 сотки в пешей доступности ( 20 минут пешком) до г. Чехов. Дом построен в 2017 году на ленточном фундаменте по каркасной технологии с утеплением 200 пол, 140 стены. Окна пластиковые, крыша- металлочерепица. 1 этаж: большая прихожая, кухня- гостиная, спальня. 2 этаж: комната со свободной планировкой. Свет 7 кат, сан узел личный. Вода летняя общий водопровод. Участок правильной формы, забор с внешней стороны металлопрофиль, по периметру- сетка Рабица. Замечательное место вблизи города. Зелёная зона. В Снт есть общая скважина. Спешите купить уголок своей мечты! Арт. 140069929.