Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 53 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,75 млн / целевая ≈6,08 млн / пессимист. ≈5,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,85 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15829
Рейтинг 75/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 53 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 32 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 349 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 075 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 900 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 800 000 | 185 567 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 9 сот. | 1 250 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 13 сот. | 1 850 000 | 142 308 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 13,9 сот. | 2 035 950 | 146 471 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 531 / 82 689 / 250 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 847 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Белое Озеро ДНТ да: «ванные» + «ремонт» | 80 м² | 8 сот. | 20 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ермолово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 80 м² | 7,5 сот. | 8 300 000 | 103 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 81 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 47 531 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фетеза ЖСК да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 7,8 сот. | 5 300 000 | 61 628 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркас дома полностью сделан.